（图／取自网路）
去年六月刚进入职场，Oma的薪水只有三万元，但她却立下「三个月内要买下人生第一间房子」的目标；让人竖起大拇指佩服的是，她不仅没有从口袋里拿出一毛钱，甚至把不动产可槓桿及现金流的特性发挥到极致，最后当起上班族都羡慕的包租婆。
到今年四月，足足十个月，Oma已达成第一个计画，她靠着这间房子，每个月替自己多赚两万元，加上她原本的三万元薪水，她的月收入就有五十Ｋ（五万元），比社会新鲜人的二十二Ｋ多出一倍以上。
许下心愿， 两个月买房
在研究所毕业前两个月，Oma勇敢踏出第一步，同学带她参加提高财务智商、把现金变成资产的富爸爸现金流游戏。「第一次下场玩，我都跳脱不了老鼠赛跑（工作、加班、赚钱买房子）的困境。」这让Oma眼界大开，进一步想学习有钱人如何用钱赚钱。
两个月后，在一次投资分享聚会中，有一位前辈对她说：「你要相信『宣告』的力量，如果想完成一个目标，记得要写下日期。」
回到家，她默默许下「我想在二○一三年一月、也就是二十五岁生日，收到第一笔租金」的愿望，然后她画出了一条时间序往前推算：要收租金，一二年十二月得开始招租；要招租前，房子总得要装潢，工程期算三个月，最慢一二年十月要开工；这代表九月要去找工班，八月底前要把房子买到手。
善于规画，写下梦想提案
梦想要成真，设定目标是不够的，必须有短、中、长期行动计画。这对Oma一点都不难，这样的训练来自大学二年级，她曾经到德国当交换学生。
「小时候，我的梦想是当外交官，大二到德国当穷学生时，一有空档就拎着背包自助旅行，西欧、南欧都有我的足迹。」背包客的日子，影响Oma做事的态度。她安排行程时一关卡一关，因为在国外旅行，饭店、机票都有早鸟优惠，但只要一改行程，都会加收高昂的手续费，「我把做计画变成一种习惯。」说着说着，Oma拿出今年五月到北欧自助旅行一个月的旅行计画，在密密麻麻资料中，可看出她缜密的思考逻辑。因为善于做计画，日后在执行买屋计画时，她也是照着过去的经验，订出严密的计画表。
拼命找房， 60天看50间
毕竟，看房子是一场耐力赛，特别是对没有实务经验、六十天要买到房子的小女孩，更是体力的挑战。
一开始Oma在大台北地区到处乱看，只要有物件必定排除万难去看。「记得有一天，预约看七间房子，正值夏天，我在中永和来回穿梭街头，衣服溼了又干，干了又溼。到了捷运站厕所，看到镜子中蓬头垢面的自己，脸上布满灰尘，刘海也因为风吹与汗水而凌乱不堪。」看着镜中狼狈的样子，正巧朋友来电相约喝下午茶，但房仲下午四点半到永和看屋的简讯一震，让她心情又跌到谷底。
因为要创造现金流入，房子买进后，必须分割成独立出租套房，她预计未来买进房子后，要隔成五间，包括格局图、家具配置、租金行情比较、装潢风格、工程预算等，她不假手他人、自己摸索学习。
举例来说，在找到属意的房子后，Oma会先画格局图，下载免费画设计图的软体，自己规画坪数，并决定家具的摆设。「画格局图时要注意房子的柱子，因为樑柱不能动，柱子的位置将决定整个房子的隔法。」
谈到装潢与布置，Oma在请教专家后，将每一间套房的成本设定在三十二万至三十五万元；在房间风格设计上，她套用旅游概念，有希腊、南欧、北欧等不同风情。
因为买房子最终目的是出租，对于租金的掌握，Oma更细腻到「做租金测试」，确保房子一定租得出去。
她的作法是，先到租屋网站留下假的物件地址及照片，再记录每一位有兴趣租客的需求，藉此判断物件吸引力，以及评估装潢风格是否符合目标客层需求。「这个动作对说服股东能大大加分。」Oma有条不紊地解释，每一个个案的评估表，至少都花上四至五小时制作。
寻找股东，用心赢得信任
当然，整个计画最困难的部分是，资金必须先到位，Oma才有钱付头期款。考量风险分散及维持投资稳定，她细细评量股东成员背景，初期她把目标锁定收入较高且稳定的族群，并把获利分享的概念，当成企画书的最大卖点。
在企画内容中，她甚至特别设计一套每个月保证配息的概念。「因为这是我的第一个案子，在房屋出租期间，我保证所有股东每月有六％的收益；房屋售出后，自己保留获利的三分之一，其余三分之二，股东按照投资比率分享。」
接下来是找股东，Oma连找什么样的股东，都事先想过。因为爸妈被蒙在鼓里，亲戚被排除在外，她把目标放在收入稳定的公务员，或在房地产课程中认识的朋友。「前者属保守投资人，月领六％利息对他们应该有吸引力；后者是对房地产有兴趣的人，只要我找的产品条件够好，未来有获利空间，就能吸引房地产同好来投资。」
整个筹资过程，又可分成三个阶段，每一个阶段的目标是一百万元，共需三百万元；更大胆的是，Oma为了抢时效，在募到第一个一百万元时，就进场买房子，剩下的两百万元，她打算「边做边找」。
为了说服股东，Oma精心制作「小资女买屋日记」企画书，总共有十七页的企画书，看起来有模有样。翻开第一页，上头开宗明义写着「赚钱原动力」来自帮助别人、爱自由及爱旅行；接着秀出很多照片，说明自己心中属意的房子；再用数张表格，证明自己的计画是可行的；最后再用数字说明股东可分配的利润。
第一次Oma锁定研究所的学长，将他当成募资的对象，从台北到台南前后亲自拜访三次，每次都还细心带着一份伴手礼。
「第一次学长听到这个计画，直亏我这绝对是『诈骗集团』的作为；第二次当我认真拿出一份十七页的企画书后，学长答应再考虑；直到第三次，他一口答应，甚至还拿出存摺要我去领钱。」
「这种被信任的感觉，让我十分感动。」Oma坦白说，随即她锁定曾经在房地产课程认识的一位公务员，基于彼此在课程上已小有认识，加上投资理念相同，两人一拍即合。在两笔总共一百万元资金到位后，Oma的人生顿时充满着希望，「当时我开心得快飞了起来！」
接连受挫，一度萌生退意
然而，天不从人愿，Oma回忆第一次抱着忐忑不安的心情去向某位老闆简报，紧张得直发抖。
「你的案子很不错，但投资金额太小了。」这位老闆很委婉地拒绝；接着她拜访另一位投资顾问，他问：「未来脱手是否有问题？」两人最后都没有参与投资。但小女孩不但没被挫折击倒，甚至鼓起勇气向前辈请教：「这份企画书还有哪些需要加强的重点？」她终于发觉，大老闆重视风险胜于报酬，对每一分钱的效率，谨慎衡量。就这样在第三笔资金到位之前，她足足被拒绝了八次。
面对每次投资人的拒绝，她用最谦卑的心态去学习，对每位拒绝者问相同的话，做相同的事，那就是需要再加强哪些计画书的内容，甚至把所有投资人曾经问过的问题，整理成一份「问与答」。
解决最大的资金难题后，等于克服七成的困难，剩下的三成就是装潢、设计、布置、找租客等琐事。虽然，在装潢期间Oma也曾因为小部分的违建，而被检举遭到拆除，垫高投资成本；但今年二月Oma开始招租，只比原先目标落后一个多月，也算圆满达成目标。
此外，也因为Oma事先曾做过租客来电纪录，了解上班族才是主力客层，因此，她很细心地在每个房间设定一个旅游主题，除了「全配」的硬体设备，如干溼分离的浴室、液晶电视、沙发、小茶几及网路等；在软体方面，她把房间的主墙当成主视觉，再细细挑选床单、家饰、灯饰等，而主题风格的设定，正对了上班族的胃，两个月后，五间套房就满租。
怀抱着感恩的心，Oma今年五月起回到大学时曾担任义工的台北医学大学，每周固定抽出一天到此弹琴一小时，减缓病患就医的紧张气氛，「从小爸妈教育我，富有的人，才有能力付出。」Oma特别强调，「富有」未必是存摺上的数字。
但Oma还有一个没说出口的心愿是，「希望还能得到上帝眷顾，让好运可以跟着来」，因为两年后，她期待中和公寓能顺利脱手，把获利所得当成自备款，完成三十岁前买一间真正属于自己房子的大大梦想。
【一零一传媒／整理报导】
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